○日向延岡新産業都市計画事業亀崎北土地区画整理事業の土地評価基準に関する規則
平成元年11月14日
規則第22号
(趣旨)
第1条 この規則は、日向延岡新産業都市計画事業亀崎北土地区画整理事業施行条例(平成元年日向市条例第4号。以下「条例」という。)に定めるもののほか、日向延岡新産業都市計画事業亀崎北土地区画整理事業(以下「事業」という。)の土地評価に関し、必要な事項を定めるものとする。
(1) 画地 1筆の宅地において、地上権、永小作権、賃借権その他の土地を使用し又は収益することができる権利(自用地を含む。)の部分。ただし、従前の1宅地又は換地を1画地とみなす。
(2) 間口 画地の路線に面する部分
(3) 標準画地 路線に直角に面し、宅地の平均的利用価値が最高とみなされる矩形地
(4) 路線価 路線に標準画地が面していると想定した場合における標準画地の1平方メートル当たり価格
(5) 路線順位 画地の面する路線の路線価指数の大なるものを上位とし、同価の場合は利用価値大なる間口に面する路線を上位とする。
(6) 正面路線 2以上の路線に面する画地において、路線順位の1位のもの
(7) 側方路線 角地において、側方の間口が面する路線
(8) 背面路線 正背路線地及び三・四方路線地において背面の間口が面する路線
(9) 分割線 画地の形状、利用状況により画地部分に分割する線
(10) 奥行逓減割合 画地の指数が奥行により逓減する割合
(評価方法)
第3条 画地の評価は、路線価式評価方法によるものとする。
(路線価を付ける道路)
第4条 路線価は、一般交通の用に供している道路に付けるものとする。
(路線価の付け方)
第5条 路線価は、1街区長ごとに付けるものとする。
2 宅地の状況が1街区長の間で相違すると認められるとき又は路線の左右において異なるときは、前項の規定にかかわらず、1街区長を区分し、又は路線の左右に異なる路線価を付けることができるものとする。
(路線価の算定)
第6条 路線価は、別表1の算式により算出するものとする。ただし、算出された路線価に不均衡があると認められる場合は、宅地の立地条件、固定資産税標準価額、相続税財産課税標準価額、不動産鑑定評価額等を参酌して修正することができるものとする。
(路線価の表示)
第7条 路線価は、地区における整理前の路線価の最大値を1,000個として比較換算した指数(以下「路線価指数」という。)により表示するものとする。
(従前の宅地及び換地の評価)
第8条 従前の宅地及び換地は、画地ごとに1平方メートル当たり指数及び総指数を算出するものとする。
2 前項の場合において、特別の必要があるときは、隣接する数個の画地を合わせて1個の画地とみなして総指数を算出し、その総指数に符合するように各画地の1平方メートル当たり指数及び総指数を定めることができるものとする。
3 一筆の評定指数は、一筆内の各画地の総指数をもって算出する。
(1) 普通地 1辺が路線に面している画地
(2) 角地 2路線の交差する位置にあって、それらのいずれにも接している画地
(3) 正背路線地 2路線にはさまれ、それらのいずれにも面している画地
(4) 三・四方路線地 3以上の路線に囲まれ、それらのいずれにも面している画地
(5) 島地 路線に面していない画地
(6) 袋地 路線に面している通路部分とこれに連続する主体部分からなる画地
(7) 三角地 底辺又は頂角の1つが路線に面している画地
(画地の評定価額等)
第10条 画地の評定価額は、画地の総指数に指数の単価を乗じて得た価額とする。
2 各筆の評定価額は、1筆内の各画地の総指数の合計に指数の単価を乗じて得た価額とする。
(指数の単価)
第11条 指数1個の単価は、鑑定評価額、相続税財産課税標準価額、固定資産税課税標準価額及び売買実例等を参酌して定めるものとする。
(普通地の計算)
第13条 普通地の計算は、その画地の面する路線価指数に奥行逓減割合を乗じ、第20条に規定するところにより必要な修正を行い、1平方メートル当たり指数(小数点以下四捨五入。以下同じ。)を算出し、その画地の地積に1平方メートル当たり指数を乗じて総指数(小数点以下四捨五入。以下同じ。)を算出するものとする。
2 画地を2つ以上の部分に分割して計算する必要がある場合は、分割したそれぞれの部分の指数を前項に規定する方法に準じて算出し各部分の指数の合計を計算で用いた面積で除して得た値を1平方メートル当たり指数とし、総指数は、地積に1平方メートル当たり指数を乗じて得た値とする。
(角地の計算)
第14条 角地の計算は、正面路線から普通地として計算した指数に側方加算指数を加算し、地積で除して、1平方メートル当たり指数を求め、総指数は、地積に1平方メートル当たり指数を乗じて得た値とする。
2 側方加算指数は、次の各号の計算によって算定する。
(1) 2路線の交差する角地部分の側方加算指数
算式
側方加算指数＝側方路線価指数×／正面路線間口×側方路線間口／(又は角地部分の面積)／×0.05
ただし、角地部分の正面又は側方間口が13メートルを超えるときは、13メートルを限度として算出する。
(2) 1路線の屈曲による角地部分の側方加算指数
算式
側方加算指数＝側方路線価指数×／正面路線間口×側方路線間口／(又は角地部分の面積)／×0.03
ただし、角地部分の正面又は側方間口が13メートルを超えるときは、13メートルを限度として算出する。
3 前2項の規定による計算において、側方路線を正面路線とし、正面路線を側方路線として計算する方が、土地の利用の状況及び周辺の土地の評価から比較して適当なときは、正面路線と側方路線を替えて計算ができるものとする。
(正背路線地の計算)
第15条 正背路線地の計算は、正面路線から普通地として計算した指数に背面加算指数を加算し、地積で除して1平方メートル当たり指数を求め、総指数は地積に1平方メートル当たり指数を乗じて得た値とする。
2 背面加算指数は、次の計算によって算定する。
算式
背面加算指数＝背面路線価×背面間口×0.30
2 前項の規定による計算において、側方路線を正面路線とし、正面路線及び背面路線を側方路線として計算する方が土地の利用の状況及び周辺の土地の評価から比較して適当なときは、正面路線及び背面路線を側方路線に替えて計算できるものとする。
(島地の計算)
第17条 島地の計算は、その画地が主として利用する路線の路線価指数に第20条の規定するところにより、島地修正及びその他必要な修正を行い、1平方メートル当たり指数を算出し、その画地の地積に1平方メートル当たり指数を乗じて総指数を算出するものとする。
(1) 鉄道沿線修正 鉄道軌道より15メートル以内の画地及び画地の部分については、鉄道沿線修正係数0.95を乗じて修正する。
(2) 間口狭小修正 間口長が7メートル未満のものについては、別表3の間口狭小修正係数を乗じて修正する。
(3) 奥行長大修正 間口に比して奥行が5倍以上のものについては、別表4の奥行長大修正係数を乗じて修正する。
(4) 三角地修正 三角地又は三角地を含む画地は、三角地又は三角地部分について、別表5の三角地修正係数を乗じて修正する。
(5) 不整形地修正 形状が不整形なものについては、不整形修正係数を0.99～0.90を乗じて修正する。
(6) 島地修正 島地については、島地修正係数0.90～0.40を乗じて修正する。
(7) 袋地修正 袋地については、袋地修正係数0.95～0.50を乗じて修正する。
(8) 傾斜地修正 宅地として利用できない傾斜地(底辺が2メートルを越えるもの)については、別表6の傾斜地修正係数を乗じて修正する。
(9) 高低差修正 画地とその利用する道路面と著しく高低差があるときは、別表7の高低差修正係数を乗じて修正する。
(10) 墓地及び墓地隣接地修正 墓地及び墓地に隣接する宅地については、別表8の墓地及び墓地隣接地修正係数を乗じて修正する。
(11) 公園隣接地修正 公園に隣接する宅地については、別表9の公園隣接地修正係数を乗じて修正する。
(私道等の評価)
第22条 路線価を付した道路又は私道の用に供している画地又は画地の部分の1平方メートル当たりの指数は、路線価指数を1平方メートル当り指数とし、地積は基準地積に次の各号を乗じたものとする。総指数は、1平方メートル当たり指数に地積を乗じて得た値とするものとする。
(1) 基準地積に0.1を乗ずるもの 固定資産税を免ぜられている部分
(2) 基準地積に0.3を乗ずるもの 固定資産税を納めている部分
(権利の評価)
第23条 従前の宅地及び換地に存する権利の価格は、当該権利の存する画地の総指数に権利価格の割合及び指数の単価を乗じて得た価格とするものとする。権利価格の割合は別に定めるものとする。
(画地の変動による処理)
第24条 仮換地指定後、画地の分割又は合併があった場合の変動後の画地の総指数は、次の各号により定めることができるものとする。
(1) 画地が分割された場合における分割後の画地の総指数は、分割後の各画地の総指数が分割前の画地の総指数に符合するように按分して定める。
(2) 画地が合併した場合における合併後の画地の総指数は、合併前の各画地の総指数を合計した値とする。
(街区評価)
第25条 宅地利用増進率算定に必要な街区の評価は、換地の割り込みを考慮して街区を2つ以上の部分に分割し、街区を囲む路線価指数を基準として、画地の評価の方法に準じて計算するものとする。
(委任)
第26条 この規則に定めるもののほか、土地評価に関し必要な事項は、施行者が定める。
附則
この規則は、公布の日から施行する。
別表1(第6条関係)
路線価＝街路係数＋接近係数＋宅地係数
＝〔t・F(w)＋ΣX〕＋〔Σm(S－s／S)n〕＋〔u・F(p)＋ΣY〕
(1) 街路係数
街路係数は、宅地が接する街路の系統、連続性、幅員、構造、勾配、曲線及び街路修景等による利用価値を表す係数で次式によって算出するものとする。
街路係数＝t・F(w)+ΣX t：街路の系統、連続性等の性質を表す係数
tの値
街路の性質 | 住宅地・工業地 |
都市計画街路等外部交通を負担する連続性街路 | 1.2～2.5 |
地区内交通を負担する連続性街路 | 1.0～2.0 |
単なる区画街路 | 1.0～1.5 |
袋地、行止まり路、歩行者専用道路等 | 0.4～1.0 |
F(w):採光、通風、建物の高さ、車両の近接性、前面駐車能力、直接の防火性、避難性、交通処理能力及び建物前面の開潤性等を表す係数
F(w):＝W／W＋3
X:舗装の有無、歩車道境界の有無、勾配、街路修景等、街路の構造等による係数
Xの値
構造の種類 | X | 摘要 |
歩車道の区別のあるもの | 0.02 |
|
車道が舗装してあるもの | 0.02 |
|
歩道が舗装してあるもの | 0.02 |
|
街路修景 | 0.01 |
|
勾配 | －0.03 | 整理後の路線のうち勾配が5％以上のもの |
(2) 接近係数
接近係数は、宅地が交通、文化、厚生及び慰楽等の諸施設との相対的距離関係による受益又は受損価値を表す係数で次式によって算出するものとする。
接近係数＝Σm(S－s／S)n
m：対象施設の影響力の強さを表す係数
S：施設の影響距離限度
s：対象施設より、その路線の占める位置までの距離
n：影響力の逓減率
m・n・Sの値
対象施設 | S | m | n | 摘要 |
バス | 300メートル | 0.01 | 1 |
|
学校 | 300メートル | 0.01 | 1 |
|
商業施設 | 1600メートル | 0.10 | 1 | 日向市駅周辺施設 |
公園 | 沿線 | 0.05 | 1 |
|
(3) 宅地係数
宅地係数は、宅地自身のもつ利用状態、文化性及び保安性等による価値を表す係数で次式によって算出するものとする。
宅地係数＝u・F(p)＋ΣY
u：宅地に対する建築物の容積的利用の程度及び画地割による建築密度により表す係数
普通木造地区 F(p)＝0.5＋0.1√p／1－15dp
p：公共空地率 p＝公共用地面積(m2)／計算区域面積(m2)
d：公共空地配置密度 d＝街路延長(m)／計算区域面積(m2)
Y：配給水の良否、下水道の引込の容易性、自然環境及び災害等、宅地の快適性を表す係数
Yの値
給排水、自然環境等 | Y | 摘要 |
上水道整備又は引込容易 | 0.02 |
|
下水道整備 | 0.02 |
|
別表2―1(第12条関係)
奥行逓減百分率表
奥行メートル | 単独奥行百分率 | 累計百分率 | 平均奥行百分率 | 奥行メートル | 単独奥行百分率 | 累計百分率 | 平均奥行百分率 |
1 | 110.3 | 110.3 | 110.3 | 31 | 87.5 | 2980.1 | 96.1 |
2 | 109.0 | 219.3 | 109.7 | 32 | 87.4 | 3067.5 | 95.9 |
3 | 107.8 | 327.1 | 109.0 | 33 | 87.2 | 3154.7 | 95.6 |
4 | 106.4 | 433.5 | 108.4 | 34 | 87.1 | 3241.8 | 95.3 |
5 | 105.2 | 538.7 | 107.7 | 35 | 87.0 | 3328.8 | 95.1 |
6 | 104.1 | 642.8 | 107.1 | 36 | 87.0 | 3415.8 | 94.9 |
7 | 103.0 | 745.8 | 106.5 | 37 | 87.0 | 3502.8 | 94.7 |
8 | 101.9 | 847.7 | 106.0 | 38 | 87.0 | 3589.8 | 94.5 |
9 | 100.8 | 948.5 | 105.4 | 39 | 87.0 | 3676.8 | 94.3 |
10 | 99.8 | 1048.3 | 104.8 | 40 | 87.0 | 3763.8 | 94.1 |
11 | 98.9 | 1147.2 | 104.3 | 41 | 87.0 | 3850.8 | 93.9 |
12 | 97.9 | 1245.1 | 103.8 | 42 | 87.0 | 3937.8 | 93.8 |
13 | 97.1 | 1342.2 | 103.2 | 43 | 87.0 | 4024.8 | 93.6 |
14 | 96.2 | 1438.4 | 102.7 | 44 | 87.0 | 4111.8 | 93.5 |
15 | 95.4 | 1533.8 | 102.3 | 45 | 87.0 | 4198.8 | 93.3 |
16 | 94.6 | 1628.4 | 101.8 | 46 | 87.0 | 4285.8 | 93.2 |
17 | 93.9 | 1722.3 | 101.3 | 47 | 87.0 | 4372.8 | 93.0 |
18 | 93.2 | 1815.5 | 100.9 | 48 | 87.0 | 4459.8 | 92.9 |
19 | 92.5 | 1908.0 | 100.4 | 49 | 87.0 | 4546.8 | 92.8 |
20 | 91.9 | 1999.9 | 100.0 | 50 | 87.0 | 4633.8 | 92.7 |
21 | 91.3 | 2091.2 | 99.6 | 51 | 87.0 | 4720.8 | 92.6 |
22 | 90.8 | 2182.0 | 99.2 | 52 | 87.0 | 4807.8 | 92.5 |
23 | 90.2 | 2272.2 | 98.8 | 53 | 87.0 | 4894.8 | 92.4 |
24 | 89.8 | 2362.0 | 98.4 | 54 | 87.0 | 4981.8 | 92.3 |
25 | 89.3 | 2451.3 | 98.1 | 55 | 87.0 | 5068.8 | 92.2 |
26 | 88.9 | 2540.2 | 97.7 | 56 | 87.0 | 5155.8 | 92.1 |
27 | 88.6 | 2628.8 | 97.4 | 57 | 87.0 | 5242.8 | 92.0 |
28 | 88.2 | 2717.0 | 97.0 | 58 | 87.0 | 5329.8 | 91.9 |
29 | 87.9 | 2804.9 | 96.7 | 59 | 87.0 | 5416.8 | 91.8 |
30 | 87.7 | 2892.6 | 96.4 | 60 | 87.0 | 5503.8 | 91.7 |
別表2―2(第12条関係)
奥行逆逓減百分率表
奥行(m) | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9～20 |
百分率 | 70.7 | 85.0 | 90.0 | 94.0 | 96.0 | 98.0 | 99.0 | 99.5 | 100.0 |
(注) この表は、画地の奥行20メートル未満の場合に用いる。
別表3(第20条関係)
間口狭小修正率表
間口長(m) | 2.0未満 | 2.0以上4.0未満 | 4.0以上7.0未満 | 7.0以上 |
修正率(％) | 95.0 | 97.0 | 99.0 | 100.0 |
別表4(第20条関係)
奥行長大修正率表
奥行／間口 | 5以上6未満 | 6以上7未満 | 7以上8未満 | 8以上 |
修正率(％) | 99.0 | 98.0 | 97.0 | 96.0 |
別表5(第20条関係)
三角地修正係数表
狭度(度) | 70未満～60以上 | 60未満～50以上 | 50未満～40以上 | 40未満 |
修正率 | 0.99 | 0.95 | 0.90 | 0.85 |
別表6(第20条関係)
傾斜地修正係数表
高さ／底辺 | 1／5以下 | 1／5を超えて1／4以下 | 1／4を超えて1／3以下 | 1／3を超えて1／2以下 | 1／2を超えて1／1以下 | 1／1を超えるもの |
修正率 | 1.00 | 0.90 | 0.80 | 0.65 | 0.50 | 0.30 |
別表7(第20条関係)
高低差修正率表
高低差 (m) | 0.5未満 | 0.5以上1.0未満 | 1.0以上1.5未満 | 1.5以上2.0未満 | 2.0以上2.5未満 | 2.5以上3.0未満 | 3.0以上3.5未満 | 3.5以上4.0未満 | 4.0以上4.5未満 | 4.5以上5.0未満 | 5.0以上10.0未満 | 10.0以上20.0未満 | 20.0以上 | |
修正率 (％) | 高 | 100.0 | 99.5 | 99.0 | 98.0 | 97.5 | 97.0 | 96.5 | 96.0 | 95.5 | 95.0 | 93.0 | 90.0 | 85.0 |
低 | 100.0 | 99.0 | 98.0 | 97.0 | 96.0 | 95.0 | 94.0 | 93.0 | 92.0 | 90.0 | 85.0 | 80.0 | 70.0 | |
別表8(第20条関係)
墓地及び墓地隣接地修正率表
墓地 | 墓地隣接地(15メートル以内) |
0.50 | 0.95 |
別表9(第20条関係)
公園隣接地修正率表
| 公園隣接地 |
公園修正率(％) | 1.02 |